一个经营一年多时间倒闭了茶叶市场能否东山再起？这是近日笔者接到的一个茶叶商业地产商咨询的问题。据悉，该地产商投资兴建一个商业地产项目，最初考虑到茶企数量多招商会容易一些，因而就确定为茶叶商城，按照前半年免租金后半年租金减半的做法招商，茶叶商城招商很顺利地完成了，但茶叶商城开业后开发商没有在媒体投放任何形式的广告，茶叶商城偶尔举办一些品茶活动，但茶叶商城始终少有消费者登门，入住的商家生意十分萧条，半年免租金期限过后就有商家退出，没有退出的留守商家也经常关起店门歇业，一年后茶叶商城就成为空城了。

　　笔者不清楚各地的有多少茶叶商城成为空城，但可以肯定成为空城的茶叶商城基本上都是摊位分租式的做法，茶叶商城的开发商或二房东都不管商城的经营，更不管入驻商家的茶叶店生意如何。因为如上述茶叶商城的开发商告诉笔者，茶城的租金很便宜租给入驻的商家，开发商本想薄利经营，自然没有钱去投放广告了，那些开茶叶店的商户也不愿意联合起来做些宣传推广，茶城一方哪有那么多资本？再说茶叶店经营本来有风险，我开茶城的总不可能去为商家承担风险吧？

　　这个茶城开发商的主张在眼下的商业地产领域很有代表性，许多商业地产开发商名义上经营的专业市场或综合商城，几乎都以简单的租金收取为经营手段，都不愿意去为入驻商家的生意经营做些统一的推广和促销，开发商选择这样做的理由就是“经营生意有风险”，开发商不应该去承担这个生意经营的风险。对此，笔者指出开发商的错误认识，因为开发商如果认为在自己开发的茶城里开茶叶店卖茶是高风险的生意，那么这个茶城给茶叶店主们提供的就不是致富门路的馅饼，而是来充当出店租但不会赚钱的冤大头，茶城实际上是给茶叶店主们设下一个亏钱的陷阱。那么，进来亏了血本后的茶叶店主们自然就会离去，茶城也就只能宣告关闭。

　　营销专家许孙鑫告诉茶城开发商，倒闭的茶城是可以东山再起，但要看开发商对专业市场经营的认识，要看开发商的运营资金实力如何？目前市场上的茶叶种类繁多，茶叶品牌更是五花八门，但这些随处可见的农产品——茶叶中，能够适合市场销售的产品却不多，也就是说许多茶企的产品本身是有问题而难以变为畅销的，这就给茶城的前期招商带来一定的困难，如何选择有影响力的茶企品牌进入茶城？这绝不是没有门槛的欢迎随意入驻，只要卖茶叶的都可以进来。茶城作为商业地产的经营，本身也不适合选择“薄利”或“微利”经营，因为商业经营就离不开广告宣传，而广告宣传就离不开不菲的费用，作为入驻茶城的商家来说，在乎的是有没有生意可做，而不是能省多少广告费，成功的商人广告费最终都是消费者买单的，所以茶城早期的运营规划就显得很关键了。

　　茶叶茶城除了上述问题之外，最好能借助高端百货商场的做法，显得高端百货商场是不收租金的，而是按照入驻商家的销售额20％——30％比例提成，商场开发商或经营商的利益来自于入驻商家的销售结果，为了能够从入驻商家的经营中获得利益，开发商就必须站在商家的立场考虑如何做好每一个商户的生意，商场和商户间就形成了一定的利益共同体关系。传统百货商场是历史比较悠久的业态，商场的管理也日积月累地形成比较完善的各项制度，商场与商户间的相互促进和制约都有章可循。

　　除了百货商场有采用销售额提成比例取代租金的做法之外，比较新型业态的高端建材卖场如“红星美凯龙”，虽然商场以收取租金方式对外招商，但商场收取高额租金的同时也在不断地为商家的产品销售提供服务，包括统一的宣传推广和促销策划，都在以入驻商家获得利益为前提来确保商场的正常运营。

　　市场上不乏行业人士把高端百货商城和建材商城当做发财的园地，认为只要进入这样的商城就意味着可以赚很多的钱，商城对商户来说就是一块看得见摸得着吃得下的美味馅饼，而相比之下的茶城让商家感觉那个地方就是一个开发商设局的亏钱陷阱，茶城还有不倒闭的理由吗？茶城要和百货、建材商城看齐，那就意味着茶城经营在资金与运营人才上有着不低的门槛，如果不具备相应的条件，最好还是别去碰茶城这条高压线。

　　（许孙鑫，品牌营销专家，茶叶电商推广专家，财经作家。QQ：958512655）

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